"Пирамида" на рынке московского жилья начала рушиться

Снижение цен на "перегретую" московскую недвижимость, которого многие ожидали уже давно, началось.

Напуганные мировым финансовым кризисом собственники московских инвестиционных квартир, покупавшие жилье в расчете на быстрое получение значительных доходов, ринулись на рынок, чтобы на волне спекулятивно высоких цен на столичную недвижимость успеть зафиксировать свою прибыль. В результате предложение квартир на московском рынке жилья стало заметно превышать спрос, а цены поползли вниз. И хотя большинство застройщиков и частных собственников пока не спешат официально переписывать свои ценники, в ходе конкретных переговоров по продаже квартир они готовы идти на значительные скидки и уступки в цене.

Инвестиционные квартиры "захлестывают" рынок
Инвестиционные квартиры, которые долгое время поддерживали устойчивый спрос на московское жилье и, естественно, тянули вверх и цены, теперь начали активно поступать на рынок и тем самым способствовать снижению стоимости.

"На регулярном рынке жилья столицы сезонное увеличение объема предложения, начавшееся еще в начале осени, продолжилось и в октябре, каждую неделю прирост составлял порядка 3%. С начала месяца количество квартир на рынке увеличилось с 34,5 до 36,6 тысячи объектов", - говорит генеральный директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков.

С эти мнением согласен и руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов: "Предложение продолжает увеличиваться темпами порядка 2-4% в неделю. При этом спрос с сентября находится примерно на одном уровне".

"Что касается предложения, то его объем увеличился, как на первичном, так и на вторичном рынке. Сейчас продавцы торопятся продать квартиры по максимально высоким ценам, и если раньше торопились лишь покупатели, когда цена на квартиру росла каждый месяц, то сейчас ситуация изменилась до наоборот: рынок продавца превратился в рынок покупателя", - отмечает руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова.

"По нашим оценкам, - рассказывает генеральный директор National Realty Group (NRG) Аркадий Литовский, - на вторичном рынке жилья Москвы предложение в октябре выросло в среднем на 30-35% при снижении спроса на 15-20%".

Алиханова добавляет, что ситуацию на рынке жилья усугубляет нестабильность мировой экономики в целом – непредсказуемость в завтрашнем дне заставляет многих либо продавать недвижимость для получения денег, либо откладывать покупку, ожидая стабилизации будущих доходов.

При этом Литовский, например, утверждает, что в конце этого года разрыв между спросом и предложением на столичном рынке жилья может увеличиться еще больше, потому что на нем может отразиться фактическое "замораживание" многими банками своих ипотечных программ.

"Какое-то количество людей, кто успел получить кредиты, еще покупают жилье. Статистические изменения будут заметны в ноябре-декабре, когда отразится сегодняшнее состояние ипотеки, практически сведенной к нулю", - подчеркивает эксперт.

Цены устремились вниз
Некоторое снижение цен на московские квартиры наблюдалось и раньше, однако эта коррекция носила временный характер, и после небольшой паузы все игроки рынка недвижимости – и застройщики на первичном рынке, и частные инвесторы на рынке вторичном – продолжали играть на повышение, уверенные, что высокие мировые цены на нефть, устойчивый рост экономики и зарплат поддержат их игру.

Однако надуваться бесконечно спекулятивный мыльный пузырь московского жилья не мог, что признавали в частных беседах и многие аналитики рынка недвижимости, официально поддерживавшие его стремление вверх. Похоже, теперь переломный момент, в том числе и психологический, наступил, так как всем стало понятно, что мировой финансовый кризис поменяет правила игры как минимум на несколько лет.

"После длительного роста цен на недвижимость на рынке наступил переломный момент – отсутствие кредитных денег ставит девелоперов в полную зависимость от уровня спроса, который уже ниже предложения", - считает Алиханова.

Она отмечает, что на сегодняшний день на первичном рынке жилья средняя цена предложения (без учета элитного сегмента) составляет уже 5,657 тысячи долларов за квадратный метр, что на 5,01 % ниже показателя сентября. На вторичном рынке средняя цена предложения составила 7,21 тысячи долларов за квадратный метр, что на 4,42 % ниже предыдущего месяца.

"В сентябре рост цен шел скорее по инерции, снижение наблюдалось только на рынке новостроек столицы. В настоящее время на уступки в цене идут и продавцы вторичного жилья", - констатирует эксперт.

Пресс-секретарь группы компаний "МИАН" Светлана Фуфаева добавляет, что в ожидании возможного снижения цен на столичную недвижимость, прогнозируемого многими участниками рынка, продавцы поспешили вывести на рынок "инвестиционные" квартиры (преимущественно вчерашние новостройки) еще в сентябре.

В результате этого количество предлагаемых объектов в первом месяце осени на вторичном рынке жилья Москвы, по сравнению с августом, увеличилось на 21% и составило 27,3 тысячи объектов.

В этой связи Алиханова поясняет, что "кризис на первичном рынке недвижимости постепенно пришел и на рынок готового жилья".

"Объем предлагаемых квартир увеличился примерно на 20%. Кроме того, продавцы уже идут на уступки в цене. Сейчас можно сбавить цену предложения до 10%. Если еще летом однокомнатная квартира эконом класса оценивалась в среднем 200 тысяч долларов, то сейчас ее цена упала до 180 тысяч, а двухкомнатная квартира с 250 тысяч снизилась до 230 тысяч долларов", – приводит пример собеседница агентства.

Вместе с тем, некоторые эксперты считают, что уже свершившееся снижение цен – хороший повод задуматься над улучшением своих жилищных условий.

"Сейчас квартиру можно приобрести с хорошим дисконтом. Цены последнее время стабильны, и их коррекция, если и будет, то очень небольшой и вряд ли суммарно превысит тот дисконт, который можно получить сейчас. Кроме того, в этом и следующем году ожидается большая инфляция в связи с тем, что было решено поддерживать экономику денежными вливаниями. Поэтому если ждать с покупкой, тоже можно прогадать. Но покупать сейчас квартиру нужно именно для жизни, а для сохранения средств и для спекулянтов рынок сейчас непривлекателен", - отмечает Таганов.

Где предел падения
Самый волнующий сегодня вопрос для всех, кто в той или иной мере интересуется рынком жилья: что дальше будет с ценами и где нижний предел их падения? На самом деле ни один эксперт не может уверенно ответить на него, так как поведение цен будет зависеть уже не только от экономических, но и от психологических факторов.

"Что будет дальше, до конца не понятно никому. С одной стороны, при увеличении объема предложения цена должна снижаться, с другой – отсутствие кредитования вынудило многих застройщиков прекратить работы над перспективными проектами, что приведет через два-три года к резкому снижению количества новостроек и неминуемо вызовет дефицит предложения и повысит его цену", рассуждает Алиханова.

В то же время, по словам Литовского, о панике среди владельцев московских квартир речи пока не идет.

"На данный момент можно говорить о явно обозначенной тенденции к снижению цен, к которой, в общем-то, и покупатель и продавец были уже морально готовы. Споры идут лишь о возможных темпах снижения цен, но не об обвале. Заметное снижение наблюдается на первичном рынке, но, тем не менее, за бесценок застройщики объекты не отдают. Снижение цен они не афишируют, а маскируют его под различные акции, скидки", – уточняет глава NRG.

В свою очередь Фуфаева считает, что "прогнозировать поведение цен в существующей ситуации пока рано".

"Россия полноценно интегрировалась в мировое финансовое сообщество, открыв границы для движения капитала. Поведение экономики России теперь зависит как от эффективности мер, предпринимаемых внутри страны, так и от реализации плана по реанимации экономики США", – констатирует она.

Во многом уровень падения цен на московское жилье будет зависеть от того, у кого окажутся крепче нервы: у продавцов или у покупателей. Если потенциальные покупатели, а это не только москвичи, но и состоятельные люди из других регионов России и стран СНГ, удовлетворятся небольшим дисконтом и начнут скупать квартиры, подешевевшие всего на 10-15%, то цены вновь стабилизируются, а возможно, и поползут вверх.

Однако если у большинства покупателей нервы выдержат, и разрыв между спросом и предложением будет нарастать, то нервы могут сдать уже у владельцев свободных квартир, которые будут стремиться сохранить свои инвестиции и, конкурируя за покупателя, продолжат снижать цены.

// РИА Новости

Москва пошла дешевле области

На рынке недвижимости столичного региона сложилась нестандартная ситуация. Отдельные застройщики в Москве стали выставлять на продажу квартиры, цена квадратного метра в которых оказывается ниже, чем в аналогичных или даже худшего качества домах в менее престижных районах Подмосковья.

Продолжающийся полгода в Москве ценовой спад на рынке жилья привел к образованию радующих глаз потенциальных покупателей ценовых перекосов. Многим покупателям теперь не надо ломать голову над вопросом, что лучше, купить подешевле квартиру в ближнем Подмосковье и утратить при этом статус жителя столицы или заплатить побольше за квартиру в Москве. Покопавшись в базах предложений, сейчас вполне можно найти вариант в монолитно-кирпичной новостройке в Москве, квадратный метр в которой обойдется дешевле, чем в аналогичной по площади, но панельной новостройке в области.

Согласно обнародованным вчера аналитическим порталом по недвижимости IRN.ru данным, сильнее всего за прошедшую неделю подешевели квартиры в новых домах. Современная панель и современный монолито-кирпич потеряли в цене 0,4 и 0,3% соответственно, при том что общее снижение цен по всем сегментам не превысило 0,1%. Более наглядно падение цен иллюстрирует появление на первичном рынке Москвы вариантов по цене дешевле Подмосковья. В то время как одни застройщики пытаются поддерживать сложившиеся ранее высокие цены, другие, спеша избавиться от дешевеющего неликвида, их резко снижают.

Так, компания «Собор» выставила на продажу оставшиеся у нее двухкомнатные и четырехкомнатные квартиры в монолитно-кирпичном доме в Куркине по 55 тыс. руб., то есть дешевле 2200 долл., за квадратный метр. Несмотря на то что Куркино находится за МКАД, это один из районов Москвы. При том что в расположенном через дорогу Новокуркине, административно относимом к подмосковным Химкам, компания «ПИК-Регион» продает квартиры в строящихся панельных домах по цене выше 69 тыс. руб., примерно за 2700 долл. за квадратный метр. И это с учетом действующей в июле шестипроцентной скидки. Чуть ниже у ПИКа стоят квартиры в новом химкинском районе «Юбилейный». Здесь с учетом скидки можно найти двушки и за 63 тыс., а трешки – за 58 тыс. руб. за квадрат. Впрочем, в аналогичных домах у МИЭЛя трешки выставляются по 57,1 тыс. руб. за квадрат. Однако это все равно выше, чем распродается «Собор».

Если же принять во внимание, что такая окраина Москвы, как Куркино, всегда стоила дороже, чем Химки, то предложение «Собора» сейчас выглядит супервыгодным, даже если учесть большие площади оставшихся квартир и отсутствие отсрочек. К примеру, сейчас большинство выставленных на продажу на вторичном рынке квартир в Куркине продаются в диапазоне от 3,5 до 4 тыс. долл. за квадрат, тогда как в Новокуркине – от 2,8 до 3,5 тыс. долл. за метр. Впрочем, не исключено, что через какое-то время если коррекция наберет еще большие обороты, то и покупатели «Собора» будут кусать локти от того, что цены упадут еще больше и окажется, что за такие деньги можно приобрести квартиру в пределах МКАД.

По словам гендиректора консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Дениса Колокольникова, сложно сказать, как долго продлится нынешняя ситуация. Сейчас продавцы готовы торговаться, а покупатели ждут, когда же случится дальнейшее падение. «Тут скорее кто кого пересидит. Если осенью покупатели поверят уверениям девелоперов, что рынок будет расти, и начнут покупать что есть, то, конечно, стагнация прекратится», – считает Колокольников. Однако если покупатели все-таки смогут справиться с массированной рекламной атакой, то среднемесячное падение рынка составит около 2% в месяц. Эксперт утверждает, что переломным моментом на рынке недвижимости станут президентские выборы, по итогам которых возможен новый рост цен. А это значит, что в запасе у рядовых граждан с крепкой нервной системой есть как минимум восемь месяцев и дисконт по результату ожидания может составить около 16%.

По словам Колокольникова, сейчас дешевеют не сами квартиры, а квадратный метр, и тому есть логическое объяснение. Дело в том, что в домах улучшенной планировки, включая подешевевший кирпич и монолит, меньше квартир, но у них больше метраж. Поэтому в абсолютных числах количество квартир в Москве не увеличивается, но зато растет средний метраж квартиры. Поэтому девелоперы готовы делать скидку на метр, если клиент приобретает большую квартиру. Колокольников приводит в пример новостройки в районе Кузьминок, где метр в однокомнатной квартире стоит 3700 долл., а метр в четырехкомнатной – всего 2800 долл. Цены на московские новостройки могут падать в зависимости от репутации района. Так, в новом районе Кожухово цены на 10–15% ниже, чем в Новопеределкине, отмечает эксперт.

На продолжение стагнации цен в столице окажет влияние и бум на недвижимость в Сочи, куда, по мнению Колокольникова, будут перетекать столичные строительные деньги. В результате дефицит новостроек в Москве останется, но и стагнация продолжится, так как покупатели не готовы брать квартиры по нынешней стоимости. «Сейчас на рынке в два раза меньше покупателей, но все это только формирует отложенный спрос, который в случае, если рынок начнет расти, может снова перейти в ажиотаж», – предупреждает Колокольников.

Одновременно с первичным рынком новые правила игры приняли и доминирующие на вторичном рынке рядовые граждане. Часть из них по-прежнему без особого успеха упорно выставляют свои квартиры по достагнационным ценам и не намерены их снижать. Другие снижают цену в процессе торга. Третьи изначально выставляют квартиры по более низким ценам, чем конкуренты, опасаясь, что в случае промедления продажа станет возможна лишь на еще более низком ценовом уровне. Сейчас на рынке можно найти предложения двухкомнатных квартир в спальных районах по цене, близкой к однокомнатным, которые укладываются в диапазон до 150 тыс. долл. При этом иногда попадаются варианты в пределах МКАД по 2,5–3,5 тыс. долл. за метр. Как правило, это панельные дома или уже сданные новостройки без отделки, которые инвесторы пытаются поскорее реализовать. (Подготовлено по материалам "Независимая газета").

Таунхаус означает «дом в городе».

– Владимир Николаевич, что такое таунхаус по-русски? – Одной из первых на российском рынке таунхаусы начала строить компания «Миэль-Недвижимость» – для своих же сотрудников. Первые 15 секций мы спроектировали для них в поселке «Ромашково». По большому счету, объемно-планировочное решение таунхауса очень предсказуемо: каждый из этих домов имеет две общих стены, так что на окружение «работают» только передний и задний фасады. Конечно, это существенно ограничивает архитектора, поэтому в первом же нашем проекте таунхаусов мы попробовали найти третий фасад – спроектировали плоскую кровлю, на которой организовали разноуровневые веранды. К сожалению, покупатели не оценили это решение: кровли были очень быстро остеклены, причем не все по специально разработанному для этих целей проекту, а совершенно разномастными конструкциями.
С тех пор таунхаусы стали чрезвычайно популярны и строятся практически на каждом подмосковном направлении. Сугубо российским ноу-хау можно считать поселки таунхаусов. Нигде в мире малоэтажные блокированные жилые дома не образуют целые поселения, наоборот, они являются лишь составной частью разнокалиберной жилой застройкой, как правило, выступая в роли буфера между высотными домами и индивидуальными коттеджами. На мой взгляд, строительство поселков, состоящих только из таунхаусов, во многом доводит до абсурда саму идею этого типа жилья. Ведь таунхаус – это собственный дом с небольшим земельным участком в городе!

 – Но у нас таунхаус скорее позиционируется как жилье эконом-класса, предназначенное для тех, кто не хочет жить в городе, но не может позволить себе полноценный коттедж…– Теоретически это, конечно, так… Но на практике площадь таунхауса составляет от 160 до 350 кв. м. Умножьте эти цифры на нынешнюю стоимость квадратного метра, и вы сами сможете убедиться в том, что экономичным вариантом жилья таунхаус назвать очень трудно.
Например, когда вместе с мастерской Александра Асадова мы работали над проектом поселка таунхаусов Барвиха Club, перед нами сначала была поставлена задача сделать дома эконом-класса, максимально плотно застроив территорию участка и использовав дешевые материалы. Однако за время строительства многое успело измениться. Во-первых, грунты оказались слабыми, пришлось сделать цокольные этажи, в них впоследствии запроектировали бассейны. Во-вторых, изменилась сама конъюнктура рынка, Барвиха стала очень престижным местом проживания, и таунхаусы там были в итоге проданы более чем за миллион долларов каждый.
Так что, думаю, говорить о принадлежности таунхауса к какому-то определенному классу жилья нельзя. Все зависит от направления, от расположения в поселке, от площади таунхауса, наконец. 

– Какие требования предъявляются к архитектуре таунхаусов? 
– Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. К сожалению, не архитектура сегодня определяет успех проекта. Есть поселки, которые удачно проданы, но их архитектура, мягко говоря, оставляет желать лучшего. Понятно, что максимальный выход площадей дает размещение таунхаусов параллельными рядами, но такая планировка навевает скуку и рождает неприятные ассоциации с концлагерем. Я много раз пытался предложить застройщикам более интересные варианты блокировки домов, но они неизменно отвечали мне: «Здорово, но в когда-нибудь следующий раз». Но, думаю, это время уже не за горами. Рынок постепенно насыщается, покупателю хочется разнообразия, и жизнь «окна в окна» его уже не устраивает. Рано или поздно инвесторам придется нарушить столь милый их сердцу принцип максимальной экономии и начать блокировать таунхаусы Г-образно, П-образно или даже криволинейно, иначе они потеряют покупателя. 

– Одной из главных особенностей таунхауса является то, что пожелания к архитектуре формулирует не будущий жилец (конечный потребитель), а инвестор. Как это сказывается на процессе проектирования? – Хорошо еще, если инвестор один! А если их целое партнерское братство?! И все они стараются угадать веяния времени и потребности покупателей, а в результате получается совершенно усредненный и обезличенный проект. Архитектура стала товаром, и к таунхаусам это относится в первую очередь. В Москве инвестора еще можно усмирить требованиями к окружающей застройке и градостроительным советом, в индивидуальном загородном строительстве все зависит от вкуса заказчика и таланта архитектора, а таунхаус – это некое среднее звено, где архитектура никого не заботит. В этом смысле очень показателен один из моих инвесторов, который всегда мне говорит: «Я не хочу заниматься воспитанием вкуса у публики, я хочу продать свои дома и потому буду строить то, что любят люди. И если люди любят сарайчики с палисадником, значит я буду строить именно их». 

– Но продалась же Барвиха club, архитектуру которой никак не назовешь безликой! 
– Я тоже всегда говорю это инвесторам, но они отвечают: на Рублевке можно, а на всех других направлениях нельзя. Проблема в том, что застройщики уверены: современная архитектура стоит очень дорого. Это в корне неверно, но заказчики в это вникать не хотят, темп погони за прибылью таких раздумий не допускает. Приведу конкретный пример. Сейчас мы проектируем поселок таунхаусов на Новорижском шоссе. Поселок строится вплотную к дороге, и поэтому мы предложили сделать шумозащитные дома, имеющие один глухой фасад, обращенный к проезжей части. К этому фасаду примыкают только лестницы, туалеты и прихожая, тогда как все жилые зоны ориентированы на тихие озелененные участки. Казалось бы, оптимальное решение проблемы! Но инвестор отклонил этот вариант, настаивая на том, что такая нестандартная архитектура отпугнет покупателей.  – В европейских странах появление таунхаусов в свое время принципиально изменило подход к малоэтажному строительству и способствовало формированию новых стандартов качества. Можно ли то же самое сказать о России? 
– Видите ли, проблема в том, что пока таунхаус фактически не стал типом застройки. Каждый строит кто во что горазд. Даже само это слово не фигурирует ни в каких официальных градостроительных документах, его используют только журналисты и архитекторы. Вот когда таунхаусы начнут строиться не только в Подмосковье, но всех крупных и малых городах России, когда ответственность за их внешний облик возьмут на себя не только застройщики, но и власти, можно будет говорить о формировании новых стандартов качества малоэтажного жилья. Пока же система градостроительного регулирования не отлажена, таунхаусы продолжат развиваться стихийно. Самое обидное, что при этом мы, проектировщики отдельных территорий, не имеем возможности проконтролировать конечный результат: покупатели оформляют таунхаус в собственность и начинают его перестраивать, остеклять веранды, изменять высоту заборов, и первоначальный планировочный замысел изменяется до неузнаваемости.

"Собственник"

Московское жилье начинает расти в цене

По данным центра "Индикаторы рынка недвижимости", за неделю столичная недвижимость подорожала на 0,1 %. Теперь метр жилплощади в Москве в среднем стоит 4065 долларов, передает НТВ.
На московском рынке жилья наметилась тенденция к возобновлению роста цен. Однако очередной конъюнктурный всплеск вряд ли приведет к новым ценовым рекордам.
В августе цены на жилье, кажется, вышли из коматозного состояния, в котором они пребывали с начала года. Это дало риэлтерам и застройщикам повод заговорить о предпосылках для возобновления ценового роста. По наблюдениям гендиректора компании «Главмосстрой-недвижимость» Татьяны Решняк, в конце лета активность покупателей новостроек возросла примерно на 20%. Уже в сентябре ее компания намерена поднять цены и отменить действовавшие ранее скидки. Аналитики компании «Миэль» зафиксировали двухпроцентный рост цен на вторичном рынке за последние два месяца. Кроме того, по словам директора Аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислава Луцкова, за этот период примерно на 20–30% увеличилось количество квартир, за которые внесены авансы. Активизацию спроса ощутила руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость» Наталья Алиханова. Руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев обеспокоен тем, что продавцы вновь начали взвинчивать цены. «По этой причине, — говорит он, — сделки стали переноситься или срываться. Почти как в прошлом году, когда продавцы недвижимости приходили подписывать договор и просили доплатить им пять-десять тысяч долларов».
Стоит заметить, что в этом году многие ожидали существенного падения цен, а не их подъема. Однако этого не произошло, рынок вновь ожил. Почему? Как объясняют застройщики, на рынок вернулись те покупатели, надежды которых на обвал цен не оправдались. Г-жа Решняк из «Главмосстрой-недвижимости» утверждает, что таких клиентов около 90%. Может, оно и так, но стоит взглянуть на ситуацию под другим углом — с точки зрения соотношения спроса и предложения. Во всем мире источником пополнения предложения жилья на рынке является новое строительство, хотя немалая доля сделок, разумеется, приходится на вторичную недвижимость. Как показывают социологические опросы, россияне в большинстве своем тоже хотят жить в новых домах и пользоваться новой, современной инфраструктурой, поэтому основной спрос предъявляется на новостройки. А их катастрофически не хватает. Причин того, что новых домов строится не так много, как хотелось бы, а цены на них растут, несколько, и всем они давно известны.

Не успевают за спросом
Один из факторов, подталкивающих цены на жилье вверх, — рост цен на стройматериалы. И в последнее время он выходит на первый план. Разговоры о «ножницах» между себестоимостью строительства и ценой продаж ведутся непрерывно. Мол, прибыль застройщиков с лихвой покрывает их затраты на возведение домов. Но можно сколько угодно спорить о фантастической рентабельности строительного бизнеса и высокой марже. Однако ежегодное и болезненное увеличение себестоимости строительства, заставляющее застройщиков пересматривать цены на жилье, — это факт.
В этом легко убедиться, если изучить, например, динамику цен на цемент. Это один из ключевых компонентов строительных материалов, с ним связаны многие другие составляющие (бетон, сухие смеси и проч.), которые тоже не дешевеют. Застройщики утверждают, что в этом году цемент подорожал более чем вдвое. По данным департамента ценообразования и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, средневзвешенный рост цен на этот материал с начала года составил 106,2%, а стоимость одной тонны выросла с 3 тыс. рублей в июне до 4,4 тыс. рублей в августе.
Причина такого скачка — острая нехватка цемента. Старых цементных заводов недостаточно, чтобы удовлетворить даже существующий спрос, не говоря уже о заделах на будущее. А новые строятся крайне медленно. Пока только «Базэл-Цемент» Олега Дерипаски запустил линию в Ачинске. Остальным инвесторам что-то да мешает: проблемы с инфраструктурой, энергетическими мощностями, сырьем. Чиновники, вместо того чтобы разрубать эти гордиевы узлы, предлагают отменить импортные пошлины. С такой инициативой недавно выступили Федеральная антимонопольная служба и руководитель Росстроя Сергей Круглик. Однако многие специалисты уверены: восполнить дефицит импортной продукцией невозможно. Причина — практически полное отсутствие в европейской части России специализированных терминалов по перегрузке насыпного цемента. Российские порты в европейской части мелководные, тогда как цемент выгодно возить большими кораблями вместимостью свыше 60 тыс. тонн. По большей части такие суда мы принять не сможем.
Но даже если импортным цементом завалят все стройки, взрывного увеличения объемов строительства не случится. Помешает еще ряд стоп-факторов. Самый прискорбный из них — донельзя бюрократизированное оформление строительной документации (от года до трех лет). Кроме того, так и не решилась проблема подготовки земельных участков под застройку. Земли у нас много, но основная масса участков расположена не там, где люди хотят покупать жилье. А те, что выкраиваются, нужно зачищать от старых строений — ветхих «хрущоб», административных зданий, промзон — либо подтягивать коммуникации. С такими проблемами сталкиваются не только столичные, но и региональные застройщики.
Нужно учесть еще и вот что: раньше жилые дома, как правило, возводились без привязки к инфраструктуре, которая создавалась после завершения строительства по остаточному принципу. Характерный пример — московский район Кожухово. Городские власти за последние три года построили здесь очень много жилья, но забыли обеспечить новый микрорайон объектами социальной и транспортной инфраструктуры, а также позаботиться о его экологии. Сегодня новоселы строчат письма во все инстанции: им нечем дышать из-за сильной гари и смога, устойчивого запаха сероводорода, нет ни одной молочной кухни для новорожденных, отсутствуют почтовые отделения, банки, не открыта поликлиника, не хватает детских садов, магазинов и т. д. Все это ухудшает имидж московских властей, и они все чаще заставляют застройщиков переделывать проектную документацию, уделяя повышенное внимание инфраструктурной составляющей. Это отнимает время, выход на площадку затягивается. А тут еще решили с так называемой точечной застройкой бороться (на нее приходится немалая доля в общем объеме жилищного строительства) и строить больше социального жилья (для этого потребуются дополнительные мощности и площадки).
В совокупности все это означает, что коммерческих домов строится мало и рынок новостроек не в состоянии быстро и экономически адекватно ответить на всплески спроса. Отсюда, как это ни банально звучит, и рост цен, который автоматически проецируется на вторичный рынок.
Более того, строительные компании в ближайшее время могут сократить объемы строительства из-за трудностей с привлечением финансирования. Если кризисные явления на мировых финансовых рынках усилятся, то банки сократят объемы кредитования, ужесточат условия предоставления займов, из-за чего девелоперы рискуют столкнуться с острой нехваткой средств. «В этом случае возникнет риск незавершения заявленных проектов», — полагает старший аналитик Альфа-банка Брэди Мартин. Скорее всего, в этом случае новые проекты будут заморожены, а жилье, уже выставленное на продажу, существенно подорожает.

Вторичка притормозит
Вот и получается, что существенного снижения цен на новое жилье — особенно в крупных мегаполисах — в обозримом будущем не предвидится. Новостройки, как и прежде, являются ценовым локомотивом всего рынка недвижимости. Однако со временем от него могут отцепиться вагоны, которые плетутся в хвосте. То есть цены на жилье в домах советской постройки могут скорректироваться в сторону понижения. Предпосылки для этого уже имеются.
Во-первых, увеличивается объем предложения вторичного жилья. Если в прошлом году в Москве единовременно выставлялось на продажу около 30 тыс. квартир, то в апреле этого года объем предложения превысил 51 тыс. Летом он снизился примерно до 40 тыс., однако осенью выбывшие квартиры могут выплыть. Ведь они никуда не делись. Рынок стагнировал, и продавцы просто изъяли их из продажи на время летних отпусков. Сегодня, на волне слухов о предстоящем росте цен, квартиры вновь могут вернуться в листинги. «Мы ожидаем, что осенью объем предложения жилья на вторичном рынке возрастет», — прогнозирует руководитель аналитического отдела компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. К слову, объем предложения новостроек в Москве остается неизменным, а в Подмосковье даже снижается. «В Московской области объем предложений в августе сократился почти на пять процентов», — констатирует руководитель аналитической службы «МИАН — агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев.
Во-вторых, на все меньшее количество квартир советской постройки будут распространяться программы ипотечного кредитования. Сегодня в Москве банки не кредитуют сделки с квартирами, расположенными в пятиэтажных панельных домах. В Московской области купить такое жилье можно, однако потребуется справка о том, что дом не запланирован к сносу, реконструкции или капитальному ремонту с отселением жителей. По мере старения жилого фонда такие ограничения будут применяться к другим типам жилья советского образца. Короче говоря, нижний сегмент рынка недвижимости лишится стимулирующих спрос механизмов. Кстати, это может коснуться и всего рынка в целом. Если наблюдаемый сегодня кризис на мировом финансовом рынке затронет российские ипотечные банки и они столкнутся с проблемой привлечения средств под ипотеку, то им придется ужесточить условия предоставления ипотечных кредитов и, как следствие, спрос на жилье уменьшится. Сегодня, по данным риэлтеров, с помощью ипотеки совершается около 20–25% сделок.
В-третьих, возможно, в ближайшие годы все-таки будут запущены государственные жилищные программы, направленные на строительство арендного жилья. В этом случае многие предпочтут снимать квартиры в новых домах, нежели покупать их втридорога на вторичном рынке. Версия фантастическая, но все же не совсем невероятная.
Все вышесказанное свидетельствует о том, что нынешнее оживление рынка может пойти на пользу прежде всего государственным структурам. Возможно, хотя бы накануне президентских и парламентских выборов они наконец стукнут кулаком по столу и наведут порядок в отрасли. Причем ничего глобального делать не надо — достаточно создать условия для частного бизнеса (например, для инвесторов, желающих строить заводы стройматериалов, а также для застройщиков, готовых застраивать большие территории) либо взять часть хлопот на себя. Тогда у продавцов недвижимости исчезнут основания для раскручивания ценового маховика, а покупатели не будут нервно вздрагивать от малейшего движения цен на жилье.

Цены на квартиры в Москве продолжают испытывать незначительные вариации. Так по данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья прибавил за неделю 4 пункта или примерно 0,1%. Однако подобные изменения вряд ли можно считать существенными.
Окончание явной коррекции стоимости квартир в столице привело к росту еще одного показателя – индекса доходности жилья. Он постепенно выбирается из области отрицательных значений и в скором времени, очевидно, вернется в положительную область. Подробности смотрите в разделах: динамика цен на недвижимость, обзоры рынка недвижимости, оценка стоимости квартир, цены на квартиры по районам, аналитический вестник рынка недвижимости.

Ипотека или аренда: что дешевле?

В прошлом веке в Москве большинство многоквартирных домов было доходными. Жилье в них сдавалось, а не продавалось. Выбор квартир был разнообразен: от ночлежек до апартаментов. В доме был управляющий, который следил за комфортом квартирантов и своевременной оплатой. После революции доходные дома превратились в коммуналки. Сегодня квартиры сдают частники, имеющие «лишнее» жилье. Они диктуют условия, устанавливают цены и имеют от этого неплохие доходы.

По данным экспертов, квартиросъемщики платят за «крышу над головой» от пятисот до нескольких тысяч долларов в месяц. В столице жилье востребовано приезжающими на заработки, студентами и молодыми семьями. Из-за высокой стоимости квадратного метра и сравнительно небольшой заработной платы, эти категории граждан не могут купить квартиру, но, конечно, мечтают когда-нибудь «свить собственное гнездо».

Сейчас в прессе живо обсуждается тема: ипотека как альтернатива аренде. Каждый сезон нам предлагаются все более низкие проценты, дополнительные скидки, отмена тех или иных комиссий и многое другое, что, по мнению банкиров, должно «завлечь» потенциальных заемщиков. Однако до сих пор в приватных разговорах про ипотеку ощущается страх рядовых российских граждан перед банками. Добровольно записываться в клиенты кредитных организаций население не жаждет: чаще всего, люди не хотят переплачивать, или в принципе не приемлют «жизни в долг». И несмотря на то, что минусы аренды многие из нас испытали на себе, а плюсы ипотеки давно осознали, мы не торопимся с оформлением ипотечного кредита.

Специалисты Национальной ипотечной компании, сравнивая преимущества и недостатки ипотечного кредитования и аренды, отмечают, что и в том и в другом случае есть свои плюсы и минусы. Главным недостатком найма является ежемесячная плата: она не фиксирована на несколько лет, и растет «с аппетитом» арендодателя. По статистике риэлтерских компаний за год арендная плата возрастает на 10-15%. При этом квартиранты вынуждены выполнять все требования хозяина квартиры: не заводить животных, не переставлять мебель, не делать ремонт. В противном случае они рискуют лишиться занимаемой жилплощади. Однако квартиросъемщики выделяют один большой плюс: при изменение жизненных обстоятельств, квартиру можно сменить, подобрав более подходящий вариант.

Положительных сторон у ипотечного кредитования, по мнению банковских специалистов и их состоявшихся клиентов, больше. Во-первых, ежемесячный платеж остается фиксированным на весь срок кредита. Во-вторых, погашая кредит, человек тем самым выплачивает деньги за квартиру, находящуюся в его собственности, а не в карман «чужому дяде». И с первых же дней может делать ремонт, приобретать любое необходимое ему для жизни имущество. В-третьих, года через два-три Вы можете сделать рефинансирование первого ипотечного займа, это позволит снизить как процентную ставку по кредиту, так и ежемесячный платеж. И естественно, в случае увеличения личного дохода возможно полное досрочное погашение кредита. Кроме того, оформляя ипотечный кредит, заемщик банка может воспользоваться налоговой льготой - еще одна существенное преимущество ипотеки.

Но и минусы у ипотеки тоже есть: выплаченная по кредиту сумма будет в несколько раз превышать первоначально полученную. Однако, не стоит забывать, что за это время, например лет за 20, стоимость Вашей квартиры также значительно вырастет.

Реальность высказанных нами соображений мы решили проверить, воспользовавшись ипотечным калькулятором Национальной ипотечной компании. Итак, выбираем срок кредита - 20 лет, процентная ставка - 10,5% годовых в долларах США. Вносим данные: семейная пара с ежемесячным частично подтвержденным доходом 2900 долларов. В результате расчетов получается, что семья может рассчитывать на ипотечный кредит в размере 158900 долларов, кроме того, необходимо внести 10% от оценочной стоимости приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса. Мы рассчитали, что ежемесячный платеж по кредиту составит около 1590 долларов или 40500 рублей. Калькулятор, которым мы воспользовались, дает приблизительный расчет, более точный делают специалисты компании. Очевидно, что итоговая сумма выплат по кредиту будет значительно отличаться от первоначального займа, но за время погашения кредита, стоимость Вашей квартиры, конечно же, вырастет.

Уже к 2009 году, по оценкам экспертов, стоимость квадратного метра в столице может превысить 9 тысяч долларов. Решившись сегодня на ипотеку, вы даже сэкономите – и деньги, и время. Поэтому не стоит откладывать мечту «в долгий ящик», а зарплату – в кошелёк арендодателя. Намного приятней, когда деньги работают на благо собственного будущего.
Информационное агентство "Финмаркет"

Российская ипотека повышает ставки

Планы российского правительства сделать ипотеку доступной для россиян под угрозой срыва. До конца года банки могут повысить ставки по ипотеке на 1–2%. К этому их подталкивают последствия ипотечного кризиса в США. В этой ситуации правительству придется искать другие способы сделать жилье доступным.

Ставки по ипотеке в России в ближайшее время могут вырасти на 1–2%, заявил во вторник на пресс-конференции «Российская проекция ипотечных проблем в США» заместитель генерального директора по аналитике «Русская ипотечная акцептная компания» Сергей Кадук. С ним согласился председатель комитета по секьюритизации Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Александр Казаков. О том, что повышение ставок произойдет уже до конца этого года, заявил и директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Анатолий Печатников. Ряд банков уже сделали это, сообщил он.

При этом не далее как минувшим летом первый вице-премьер Дмитрий Медведев говорил, что в 2008 году снижение ставок по ипотечным кредитам составит около 1,5%, а к 2010 году они могут опуститься до мирового уровня в 7–8%. «Если мы будем следовать в том направлении, которое выбрали, и если будет стабильная макроэкономическая ситуация, то мы к 2010 году сможем выйти на весьма привлекательную ставку ипотечного кредитования. На этот период (до 2010 года) намечено снижение показателей инфляции до 5–6%», – объяснял он реалистичность этих планов.

Планы правительства подкосил ипотечный кризис в США. Спровоцированная им нехватка ликвидности на мировых рынках привела к росту стоимости заимствований для российских банков.

В ближайшее время синдицированные кредиты подорожают на 1-2%, высказывают мнение эксперты.

Впрочем, ряд банков заявил «Газете.Ru», что на их деятельности это никак не скажется. «Мы не планируем в ближайшее время ни поднимать ставку по ипотеке, ни менять другие условия нашей ипотечной программы», – сообщил заместитель председателя правления Абсолют-банка Олег Скворцов. Влияние кризиса может сказаться на небольших банках, которые испытывают проблемы с ресурсами, считает эксперт.

«Не исключено, что некоторые банки будут повышать ставки по ипотеке на 0,5–1,5% годовых, уделять больше внимания качеству своих портфелей, – признает Скворцов. – Возможно и увеличение требований к заемщикам по программам «Ипотека без первоначального взноса» или отказ от них как от рискованных продуктов. У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы и учебы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка». К этому банки может подтолкнуть и пример США. Там банки практиковали выдачу кредитов необеспеченным заемщикам, что и стало одной из причин ипотечного кризиса.

Все это может поставить национальный проект «Доступное и комфортное жилье» под угрозу срыва.

Даже до повышения ставок ипотека не по карману большинству россиян. «Сегодня только 5% сделок по покупке жилья заключается по ипотеке. Такие же объемы были и в 2005-м, и в 2006 году. В прошлом году аналитики ожидали повышения интереса к ипотеке, но существенный рост цен сделал ипотеку менее доступной», – комментировал недавно «Газете.Ru» ситуацию руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. По данным «МИАН-агентство недвижимости» на конец весны 2007 года, ипотеку в Москве могли позволить себе лишь семьи с совокупным доходом от $2,5–3 тыс. на человека.

Если условия ипотеки будут ужесточены, интерес к ней упадет еще больше. Но рассчитывать, что одновременно это приведет к снижению цен на жилье, не приходится. «Ипотека, конечно, косвенно влияет на спрос на жилье. Но поскольку она мало кому доступна, то повышение ставок на 1–2% ничего не изменит. На цены на жилье это не окажет существенного влияния», – говорит генеральный директор ООО «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян.

Так что правительству придется искать новые способы сделать жилье для граждан доступным.
Газета.ru

Новое партнерство.

     В конце апреля компаниями «Buro-Realty» и «Красная Гора» подписан договор о взаимном сотрудничестве.

     Компания «Красная Гора» уже более 15 лет успешно работает на рынке, сотрудничая с 300 мебельными фабриками Италии и России, а также производителями сопутствующих товаров, аксессуаров и бытовой техники, имеет свою сеть фирменных салонов в Москве и области, является генеральным дистрибьютером продукции немецкой фирмы FRANKE (мойки, смесители и сантехника) и эксклюзивным дистрибьютером вытяжек FALMEC (Италия).

     В настоящее время мы предлагаем совместную акцию: Приобретая жилье или офис в компании «Buro-Realty», клиент получает подарочный Сертификат от компании «Красная гора» на сумму до 1.000 евро. Сертификаты имеют скрытую нумерацию и действуют на предъявителя.

Обрушение цен на квартиры в феврале бьет все рекорды